市房地产

　　交易估价中心

　　位于市内中山北路的一处临街门面，在交易过程中，当事人刘某称，他们在房屋交易合同中的申报价就是实际成交价，坚持只能按其申报价缴纳税费。市房地产交易估价中心工作人员收到委托估价的资料后，发现合同中申报的成交价明显低于市场价，存在隐瞒虚报现象。在经过实地查勘、调查比较、综合测算后，市房地产交易估价中心给出了一个客观公允的评估价值。刘某在领取确价书时，听了估价依据后，心服口服地感叹：“你们不愧是房地产估价师，评估结果非常接近我的真实价格，我再争辩也是徒劳，就按你们的确价书缴税吧。”这是市房地产交易估价中心坚持独立、客观、公正的原则，为国家协助收税、防止税费流失的一个缩影。

　　房地产估价是一项政策性强、涉及面广、科学严谨的工作，如何在估价中既维护房地产权利人的合法权益，又确保国家税收“颗粒归仓”？这要求每个评估人员使评估结果更加合理、可信，更经得起推敲。2006年，市产权处增设衡阳市房地产交易估价中心，中心成立以来坚持诚信评价，客观估价，确保每一宗房地产交易估价公正、合理，受到社会各界一致好评。

　　为缴纳房地产税费提供法定的价格依据，是房地产估价中心工作的“主菜单”。成立之初，市产权处从各科室抽调6名估价师组成专业队伍，负责权属初始登记及转移登记的房产价格评估和为政府制定房产指导价格提供生成数据。他们一方面迅速组织人员对衡阳市城区主要街道商服用房进行调查摸底、交易实例搜集。通过一番艰辛的努力，制定出衡阳市城区主要项目房屋均价参考表和城区主要路段商服用房均价指导表，为中心规范估价奠定了坚实基础，为政府出台房屋重置价格提供了准确的生成数据。截至2016年底，估价中心共完成全市非住宅交易评估27932宗，建筑面积310万平方米，评估总值1206928万元，评估价比申报价高出126716万元，按此粗略计算，为产权处增收规费1664万元，为我市财政增收契税5069万元，增收营业税16473万元，共计增收两税21542万元。

　　房屋价格评估的关键是市场价格，市场价格的数据调查是每日的“必修课”，估价中心人员不定时地到各个楼盘、路段和商场调查了解商品房销售价格、存量房交易价格、市场租金和经营状态等情况，并通过网络平台及报刊多渠道、多方位搜集各类房屋租售信息及拍卖信息，将所有数据汇总、分析、整合、造册。每年，中心人员都对衡阳市城区主要路段商服用房价格进行调查，并集中讨论，予以修正。房交会期间，均到现场采集价格信息，分析房屋价格趋势并汇编造册,最终形成了一套客观、完善的房屋价格数据系统。

　　为了数据更加客观、完整，估价中心还主动和国土、物价、建设工程造价管理站等职能部门联系，了解最新数据，对衡阳市商品房土地价格、规划报建费以及其它一切费用进行成本核算，于2014年5月30日通过衡阳市房产政务网公布商品住宅均价及电梯房、楼梯房的成本价。

　　中心工作人员不但将以往评估的案例记录在纸质档案上，还与信息中心联系，将每宗评估案例均录入办公化系统，形成电子数据和档案，并将多年来的评估数据输入至硬盘，予以保存。这样，既为今后的评估工作提供参考，也让房屋价格涨跌趋势在时点上具有连贯性和延续性。

　　为进一步加强我市房地产交易的税费管理，堵塞漏洞，该处多次与地税、财政、司法等部门协调沟通，经反复磋商，相继出台了一系列的文件，如：2012年，衡阳市地方税务局与衡阳市房产管理局联合发文——《关于强化全市城区房地产交易税收管理的通知》；2013年，市地方税务局发出《关于明确拆迁房税收政策的函》；2014年，市地税局征管和科技发展科对估价中心《关于非住宅评估有关问题的回复》等等，明确了估价工作的部分操作细则，切实解决了老百姓反映较大的一些问题。2008年，拆迁户杨某位于蒸湘区蒸湘北路63号的房屋被宏鑫公司拆除，2015年在原地安置商服用房两空，政策规定，安置房须按评估价缴税。若是按2015年房地产行情，这一地段的门面估值（含地价）至少每平方米在10000元以上。估价中心与地税局主动协调、反复探讨后，根据地税局相关规定，拆迁安置用房按开发成本价（仅含房屋成本，不含土地成本）进行评估，杨某只须按2000多元/平方米的成本价缴纳营业税，他成了政策落地后的第一位受益者。

　　在房地产估价工作中，估价中心工作人员总是想群众之所想，急群众之所急，为解决老百姓的实际困难，做了大量细致又具体的工作。购房人张某于2007年5月以近18万元在珠晖区商业城购买了一空位于二楼的商铺，该商业城是衡阳市东升房地产开发公司开发的一个老项目，因面积纠纷迟迟未能办证。2013年，张某申请办证时发现商铺价值已升值至近30万元，自己无力承担因历史问题造成的升值部分的税费。于是，与其他类似情况的31位购房户上访至珠晖区政府。市产权处处长李逢丁得知这一情况后，要求估价中心主动与珠晖区政府、珠晖区地税局沟通，最终取得他们的支持和同意，认定该32户购房人的收据价符合2007年房地产市场行情，同意按原收据价缴纳税费。张某等人顺利缴税并领取产权证后，激动地说:“感谢产权处领导，感谢估价中心工作人员，为我们解决了多年的老大难问题，你们是真真正正地为人民办实事，办好事啊！”

　　2016年7月，根据市委市政府统一部署，衡阳市房地产产权监理处进行机构改革和职能整合，房产登记的大部分职能划分到新组建的不动产登记中心，人员也划转百余人。估价中心在人员减少至三人的情况下，以“稳定大局、促进改革、方便群众办事、实现平稳过渡”为出发点和落脚点，保持稳定平和的良好心态，积极向上的工作热情，确保了评估工作秩序不乱、工作不断，平稳推进。

　　为真正做到便民利民，中心将二级市场非住宅评估工作全部移至政务中心窗口办理，并简化流程，实行网上审批，一站式服务，简单业务立等可取，疑难业务3天办结，严格按照“公开、公平、公正、廉洁、高效”的办事原则，在政务中心窗口树立了良好的外部形象，并赢得了广大群众和地税部门的一片赞誉。

　　去年全市普通住宅价格上涨，非住宅价格也有不同程度上扬，但部分商铺价格受网店冲击，亦出现下跌现象。中心工作人员快速反应，深入开发楼盘调查摸底、到存量市场搜集、整合房地产价格市场数据，根据房屋价格波动情况，及时调整相应价格，尽量让每一处估价结果都更加客观公正。

　　随着房价不断上涨，去年房产估价业务量屡创新高，甚至是上年同期的两倍。中心人员在机构改革后人员减少近一半的情况下，克服种种困难，依然确保每一处估价业务都能在时效内高质量地办结。中心人员一如既往地设身处地为客户着想，耐心、细致地提供业务咨询和指导，经常与地税局及不动产登记中心工作人员沟通协调，及时解决房屋交易纳税过程中出现的问题，真正做到全心全意地为人民服务。2017年估价中心共完成二级市场非住宅交易估价业务共906宗（比2016年同期二级市场估价业务增加近53%），建筑面积共77729平方米，评估总值57042万元，评估价比申报价格高出4288万元，按此推算，为我市财政增收契税、增值税729万元。

　　窗口“一站式”服务，方便群众办事。　　   ■罗盟  摄