停车位的产权争议由来已久，到底是归开发商所有还是归全体业主所有，一直未有定论，全国各地实践不一。结建的地下车库及车位（以下简称“车库（位）”）作为停车位常见形式之一，成为近年来新建商品房项目的“标配”。据调查，截至2016年底，衡阳市共134个建设项目配建了近8万个车库（位），涉及建筑面积约230万平方米，但因产权归属不明晰等原因，80%以上车库（位）未销售、未使用，马路旁、人行道车满为患而影响交通秩序，多名购房人买了车库（位）却迟迟拿不到产权证而多方上访维权。为缓解社会矛盾，衡阳市研究政策、走访调研，按国土资源部打通“中梗阻”工作部署和《关于进一步做好不动产登记工作的通知》（湘政办发〔2017〕39号）文件精神，结合实际于2017年8月出台《国有建设用地地下建筑物及土地使用权确权登记实施细则》，明确了四点：一是产权归属方面，合法建造的车库（位）先归属建设单位，依法转让的可办理转移登记；二是土地处置时，对已依法取得土地、合法建造地下空间的项目，不再要求补办出让手续、补缴土地价款；三是属于人防性质的车库（位）也可办理不动产登记，但须注明人防工程性质；四是登记规则方面，车库（位）共享地表使用权，但不分摊地表土地面积。

　　一、车库（位）确权的依据

　　各部门为鼓励开发利用地下空间而相继行文，如不能将合法建造的车库（位）先确权给建设单位，各项优惠、扶持政策将无法落实。

　　2014年国土资源部颁行的《节约集约利用土地规定》第13条指出“鼓励建设项目用地优化设计、分层布局，鼓励充分利用地上、地下空间”；2016年住建部发布《城市地下空间开发利用“十三五”规划》第4条第4款指出“制定优惠扶持政策，鼓励社会资本积极参与中心城区地下停车场设施建设运营，提升城市地下空间开发利用的质量和水平”；2016年湖南省政府出台的《关于进一步加强节约集约用地的意见》指出“引导土地立体开发利用，在兼顾国防、人防、防灾等需要的前提下，鼓励合理利用地上地下空间。土地使用权人建设地上地下一体式建筑的，经批准后地下部分可不计算容积率，不计算建筑规模，出让时不计土地价款”；就连人防工程这一特殊用途的地下空间，《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》（省政府令第270号）也明确指出“人防工程属于国防设施和社会公益设施，平时实行谁投资、谁所有、谁受益、谁维护，战时由人民政府统一调配使用。”综上所述，中央、湖南省政府对地下空间的开发利用是持鼓励态度的，对地下空间权利归属也是明确的，合法建设的车库（位）应先确权给建设单位。

　　司法解释、物权法等法规已明确车库（位）的原始权利归属。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。该司法解释从侧面支持：建筑区划内符合规划条件并按配置比例建设的车库（位）应先确权给建设单位，只有这样，建设单位才能名正言顺的出售、附赠或者出租车库（位）给业主。

　　按物权法第七十四条第二款，小区规划车位由开发商建造，可以通过法律行为约定归属；按《合同法》第一百三十条、第一百八十五条、第二百一十二条关于买卖合同、赠与合同、租赁合同的定义，买卖、赠与、租赁都应以合法的财产权利为前提，即符合规划的车库（位）权属是开发商因建设行为而原始取得，再由当事双方通过签订合同等法律行为进行约定。

　　按法释〔2009〕7号文件第六条规定，物权法第七十四条第三款所称的“属于业主共有的”车位是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外、占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。

　　我市原房屋登记机构将车库（位）初始登记给建设单位的做法并不鲜见。在实施不动产统一登记前，我市原房屋登记机构就曾将中泰峰境等多个项目的数千个车库（位）初始登记给建设单位，为购房人办理分户转移登记并颁发房屋所有权证。

　　土地处置的依据。国土资源部和国家工商行政管理总局制定的《国有建设用地使用权出让合同》模板在总则第四条规定，出让宗地空间范围是以合同中的界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。虽然通常签订的出让合同都未明确地下空间的具体界限，待规划报建时才在规划设计总平图中明确地下车库（位）的具体设置方案，但这并不影响出让合同的效力。所以，建设单位通过签订《国有建设用地使用权出让合同》，获得的是该土地占地范围内立体空间的土地使用权。

　　二、衡阳市的做法

　　关于权籍调查。一是结建的地下建筑物（含车库（位），下同）共享地表使用权，土地性质、用途、使用年限与地表使用权一致，不记载分摊土地面积。地下建筑物的整宗土地范围，已确权登记的，原则上继续延用原权籍调查成果；未确权登记的，按出让合同或划拨决定书中载明范围、结合地表使用情况确定。二是依据规划、消防竣工验收的图纸，确认地下建筑物内设置的车位等无间隔墙的基本权属单元。三是结建的地下建筑物，可以与地表的房屋共同组成一个自然幢或逻辑幢。分期开发验收的地下建筑物，可以合理划分自然幢，也可以划分逻辑幢。

　　关于登记要件。建设单位申请车库（位）首次登记的，除房屋首次登记的材料外，登记要件还包括：（1）作为人防工程报建的，提供人防工程规划资料（含图件）、人防行政管理部门参与的综合竣工验收资料（含图件）；未作人防工程报建的，提供人防工程异地建设审批书、异地建设费缴纳凭据；（2）消防单独验收的项目，需提供地下建筑物消防验收合格证明材料；（3）地下建筑物不动产权籍调查成果（含一体化测绘报告）。

　　属于人防工程的，加以标注。属于人防工程的车库（位），依法对外销售的，可办理不动产转移登记，并在登记簿和证书上注明“人防工程，战时无条件服从政府调用”。原已登记过的车库（位）可直接换发不动产权证，不再复核是否属于人防工程。

　　做好新旧政策的延续。一是尚未完成车库（位）首次登记的项目，车库（位）可与地表的房屋一体申请首次登记，也可单独申请首次登记，依法出售、赠与的可办理转移登记。二是已办动（即办完初登、办了部分分户登记）的项目，参照原模式依法办理转移登记。三是原办理了车库（位）房屋登记、土地登记的，登记结果继续有效，凭房产证、国土证可直接换发不动产权证。

　　三、工作成效

　　自2017年9月1日实施细则实施以来，截至2018年6月30日，衡阳市不动产登记中心共受理并办结光明街改造工程、铭仕大厦等23个项目、9465个车库（位）的首次登记，涉及建筑面积约33万平方米；办理近2000个车库（位）的分户转移登记，涉及建筑面积约6万平方米。车库（位）不动产权利的明晰，既改善了衡阳停车乱象，为创建文明城市加分；又保障了车库（位）购买人合法权益，促进了社会和谐；还缓解了开发建设单位的资金压力，维护了房地产市场健康稳定；更增加了政府税费收入，助推本地城市经济发展。